Что будет с ценами на квартиры в Москве?

Традиционно в последний календарный квартал растет спрос на недвижимость, однако нынешний год явно отличается от предыдущих. Кредиты подорожали, люди не спешат расставаться с деньгами, цены на новостройки нестабильны, а прогнозы экспертов на удивление противоречивы. Как же все-таки поведет себя рынок недвижимости в конце 2024 года?

Аналитический центр «ИНКОМ-Недвижимость» приводит следующие цифры, показывающие стоимость квадратного метра жилья в новостройках:

• Старая Москва – 285,1 тыс. Ꝑ (+3% к аналогичному периоду 2023 года);
• Новая Москва – 206,6 тыс. Ꝑ (+1,4 % за год);
• Подмосковье – 142,1 тыс. Ꝑ (на уровне 2023 года);
• российские города-миллионики – 166 тыс. Ꝑ (-0,2% за последний месяц).

Очередной скачок ключевой ставки Центробанка до 19%, случившийся 13 сентября, ухудшил прогноз по продаваемости новостроек и вынудил застройщиков вновь пересматривать корпоративную ценовую политику.

К 1 октября 2024 года показатель снижения спроса на недвижимость фиксировался на уровне 20-25% по сравнению с годом ранее. Вместе с тем, количество предложений продолжает расти: строительные компании по-прежнему сдают объекты в эксплуатацию, рассчитывая получить запланированную прибыль, а собственники жилья продолжают пытаться избавиться от «вторички» несмотря на 40%-ное сокращение количества сделок за период с августа 2023 по август 2024 в пользу сдачи жилья в аренду.

Каковы реалии рынка первичной недвижимости к началу октября

Пройдя адаптацию к изменившимся условиям на рынке вследствие отмены господдержки на приобретение новостроек, застройщики постепенно вышли на этап стабилизации цен. Это стало заметно по жилью категории «бизнес» и «комфорт», а квартиры сегмента «премиум» и «элит» заметно прибавили в стоимости и продолжают дорожать в пределах текущей инфляции.

Высокая цена квадратного метра – следствие комплекса причин:

• повышенная миграция 2022-2023;
• отложенный спрос в сочетании с высокой инфляцией в 2023;
• отмена льготной ипотеки;
• повышение ключевой ставки;
• значительный рост стоимости строительных материалов, оборудования, инструментов, транспортно-логистических услуг, а также уровня зарплат в отрасли.

Потенциальным покупателям стало невыгодно брать ипотеку. Доступность жилья в стране упала, а число ипотечных кредитов сократилось за год на 61%. И все это на фоне упорных слухов об очередном подорожании новостроек.

Как изменятся цены на новостройки после октября 2024

По оценкам экспертов, для снижения цен на квартиры от застройщиков пока нет оснований. Скорее, девелоперы пойдут на увеличение срока реализации объектов строительства, а не на снижение цен. Причина банальна – накопленная подушка безопасности на эскроу-счетах, позволяющая притормозить темпы продаж.

Доступный набор инструментов по поддержанию спроса даже с учетом провального сокращения ипотечных сделок сохраняется и у банков. Стоимость недвижимости не только не снизится, но и сохранит тенденцию к росту.

Еще один аргумент, указывающий на высокую вероятность подорожания новостроек, заключается в безостановочном росте цен на строительные и отделочные материалы, комплектующие, инженерное оборудование.

Ощутимое снижение цен можно ждать только по причине поддержания спроса скидками и акциями застройщиков. В силу дорогих кредитов и непредсказуемости цен в ближайшей перспективе выгоднее всего приобретать недвижимость.

Обобщая вышесказанное, можно утверждать, что недвижимость в Москве и других российских городах будет дорожать. Главные причины, почему застройщики не пойдут на снижение стоимости уже сданных объектов:

• готовность к спаду спроса из-за перевыполнения плана продаж в последние несколько лет;
• высокая себестоимость строящихся домов;
• снижение рисков по наполняемости счетов эскроу;
• обязательства перед банками по сохранению минимальных цен на жилье;
• инфляция;
• затраты на рассрочки, отсрочки, рекламные акции и другие маркетинговые и PR-технологии.