Московская недвижимость после коронавируса: надо брать или подождём пока?
Сразу о главном: пока что кризис развивается по привычному сценарию. Продавцы не хотят снижать цены на недвижимость, покупатели выжидают – весь вопрос в том, что будет дальше. Об этом сегодня и поговорим.
- Краткий обзор ситуации
- Неоправданно высокие аппетиты продавцов
- Сколько ждать и на что рассчитывать?
- Новостройки или вторичка?
Краткий обзор ситуации: мы всё это уже видели, но в другом контексте
За последние два десятка лет в России уже третий кризис: была экономическая яма в 2008, был «долларовый катаклизм» в 2014-2015. И каждый раз происходит одно и то же – наблюдая нестабильность на валютном рынке, люди стремятся как можно быстрее вложить накопленные средства в более устойчивые активы. Первый из них – недвижимость.
Вспомните, какие очереди были перед офисом каждого застройщика в 2014-м, когда новостроек на всех явно не хватало. Вспомнили? Теперь забудьте. Основное отличие нынешнего кризиса от предыдущих: модель поведения у населения и застройщиков осталась прежней, а вот покупательская способность сильно изменилась.
Неоправданно высокие аппетиты продавцов
Кризис 2008 наступил после спокойной и стабильной середины нулевых, когда многим удалось вывести из оборота неплохие суммы – было, что тратить. В 2014-2015 сложилась похожая ситуация: доллар растёт, деньги обесцениваются – срочно инвестируем всё, что есть! Само собой, застройщики в обоих случаях отреагировали одинаково: задрали цены. И это даже окупилось. Тогда.
Теперь посмотрим на ситуацию сейчас. Три простых факта:
- В новый кризис Россия входит после шести лет экономического застоя и постоянного падения доходов (напомним, что по итогам прошлого года средний доход россиян оказался на 7.5% ниже, чем в 2013-м – и это далеко не худший результат за последние годы);
- Рубль падает заметно медленнее, чем в прошлый раз. За 2014-й национальная валюта по отношению к доллару просела почти втрое, сейчас же падение составляет всего 29%. Тоже чувствительно, но далеко не так критично;
- Коронавирус. Массовая безработица, падение доходов предпринимателей, отток населения из Москвы, рост цен на товары первой необходимости – в такой ситуации инвестиции в недвижимость перестают быть первоочередным вопросом.
В то же время многие застройщики игнорируют все перечисленные обстоятельства и действуют по привычной схеме: задирают цены и потирают руки. Но их ожидания уже не оправдываются: большинство крупных компаний фиксируют сокращение спроса на 30-50% относительно показателей в начале марта – и падение продолжается.
Отсюда первый вывод: прямо сейчас нет никакого смысла покупать квартиры в Москве, имеет смысл немного выждать.
Сколько ждать и на что рассчитывать?
Скорее всего, мы в самом начале затяжного экономического кризиса – доходы и дальше будут падать, цены вырастут, но катастрофы при этом не случится. Повторения девяностых ждать не стоит, сейчас совсем другая ситуация.
Нас, с точки зрения покупателей недвижимости, интересует во всём этом следующее обстоятельство: даже после отмены карантина спрос на жильё не восстановится. Многие застройщики попадут в тяжёлую ситуацию – простой активов под давлением кризиса допустить нельзя, поэтому придётся снижать цены.
Можно рассчитывать на то, что в ближайшие полгода мы будем наблюдать снижение цен на недвижимость на 10-15%. Рынок откатится к показателям 2018-го – весь прирост, полученный за счёт удешевления ипотеки, исчезнет. Так что, если немного подождать, то вы получите хорошую скидку, за которую можно будет сделать в новой квартире отличный ремонт.
Новостройки или вторичка?
Последнее, что хотим отметить в рамках данной статьи, это неоднородность рынка недвижимости. В первичном и вторичном сегменте продавцы работают по-разному, находятся в разных обстоятельствах и, соответственно, формируют разные тренды:
- Первичный рынок. С одной стороны, очевидно, что в абсолютных цифрах «первичка» перенесёт кризис заметно легче. Застройщики получили мощную поддержку со стороны правительства – это и сниженные ставки, и льготная ипотека – а вторичному рынку, естественно, никакой помощи не предлагают. С другой стороны, для застройщика его недвижимость – ключевой актив, который необходимо срочно реализовать. Пока квартиры стоят, компания несёт затраты на обслуживание кредитов и стройку, а в условиях карантина простой – верный путь к банкротству. Так что, мы ожидаем, что на первичном рынке цены начнут падать раньше: буквально через месяц-два. И особенно интересно, что основное падение стоимости будет на низколиквидные в кризисных условиях активы – жилплощадь бизнес- и премиум-класса;
- Вторичный рынок. Лишённые государственной поддержки, владельцы недвижимости тоже испытывают нехватку средств и страдают от отсутствия спроса – но, в отличие от застройщиков, они отказываются с этим мириться. Большинство продавцов не чувствуют никакого серьёзного давления, не нуждаются в быстрой продаже и, соответственно, не снижают цены. Сделок по старому прайсу будет очень мало и, в конце концов, рынок пойдёт вниз, но произойдёт это далеко не так быстро. Скорее всего, ждать падения цен на вторичку раньше начала следующего года не стоит.
Подводя итог: если собираетесь покупать квартиру премиум-класса в новостройке, подождите 2-3 месяца, а потом ищите скидки (напрямую снижать цены застройщики не любят). Вторичный рынок сейчас не выглядит привлекательно – лучше рассматривать новостройки. За счёт скидки сможете сделать ремонт по своему вкусу и в итоге получите более комфортное жильё и по более выгодной цене.
